<<アパート売却>>北海道札幌市の不動産売買は株式会社アサヒグローバルエステート

アパートは築年数が経過するごとに価値が下がります。特に築20年を過ぎると築10年未満の物件の半額程度になってしまうため、できるだけ高く売却したいという場合は、20年未満で売却を検討しましょう。

築浅物件は高く売れますが、だからといって所有してすぐに売ってしまうと税金面で不利になります。土地や建物を売却した際に得られる「譲渡所得」は短期（5年以下）と長期（5年超）があり、税率が大きく異なります。

満室状態のアパートは高く売却できます。満室のアパートは利回りが高いため、売却価格も高くなります。また、収益力のあるアパートと見なされるため融資審査においても有利で、購入希望者が現れたものの、融資審査に通らず契約が白紙に戻されるリスクも低いといえます。

金利が低いときもアパート売却の好機です。金利が低いとそれだけ借入可能額が増えるため、高い価格に設定しても購入希望者が現れる可能性が高まるためです。

物件価格の上昇が見られるときも売却のタイミングのひとつです。不動産投資を始めようとする人が増えるため需要が上がり、その分アパートが高く売れる可能性が高まります。

中古アパートは戸建や分譲マンションより買い手が見つけづらい傾向にあります。その理由としては、たとえ中古でも一棟となると売却価格は高く、不動産投資に一棟アパートの購入はハードルが高いです。また郊外にある中古アパートは回収リスクが高く収益性が低いと見なされるため、融資審査が下りづらい傾向にあります。不動産売却ではもし購入希望者が見つかっても、融資審査が下りず、売買契約を撤回されるというケースもあります。不動産投資ローンの融資審査では借り手の属性に加え、物件の収益性も判断材料になります。

◆入居者に対してすべきこと

アパートに入居者がいる場合は、物件の引き渡しが終わった時点でオーナーが変わった旨を連絡しましょう。特に伝えなければならない事項として、家賃の支払い方法と支払い先の変更が挙げられます。お金に関わることなので、入居者に不信感をもたれないよう確実に丁寧に伝えましょう。書面には旧オーナー、新オーナーの連名にすると入居者も安心します。

◆買い手に対してすべきこと

入居者がいる場合は、手元に入居者から預かった敷金があるはずです。敷金は退去時に家賃の滞納分や補修費用を差し引いて入居者に返還するお金です。オーナーが変わった場合は、新しいオーナーに引き継ぎます。基本的には、新オーナーから旧オーナーにアパートの購入費用から敷金を差し引いた額を売買代金として支払い、それをもって敷金の引継ぎとします。

不動産のローンは、その不動産を担保として融資がされており、抵当権と呼ばれる権利があります。抵当権が残ったままの状態で購入する人はいないので、基本的にローンが残っている状態の不動産を売買する時は、その売却代金でローンを完済してから買主に引き渡すこととなります。もし売却代金でローンの完済ができない場合は、自己資金で不足分を補填しないと違約となってしまうので注意が必要です。そのためローンが残っているアパートの売却を考えている場合は早い段階で不動産会社に相談し、住宅ローンを完済できるような売却計画を立てるとよいでしょう。

不動産業界では、賃貸中のまま住人がそのまま入居した状態で不動産売買をすることを「オーナーチェンジ」と呼ばれています。オーナーチェンジ物件は、不動産投資を検討している人にとって魅力的な選択肢の一つです。ただし、購入前には物件の状態、賃貸契約の内容、入居者の状況などを詳細に調査し、投資のリスクを適切に評価することが重要です。購入したその日から賃料が入るので購入者としても安心できますし、賃料も明確なので利回りが計算しやすいという点もメリットとなります。

◆メリット

空き家であれば建て替えやリフォームも自由にできるので、全ての賃貸物件の購入希望者が買主の対象となり幅が広がります。また、建売用地やマンション用地として有効活用できる場合には空き家のほうが高く売れる場合があります。入居者が多かったり土地が小さいのであれば無理に立ち退きを求める必要はありませんが、入居者が少ないなどの場合は空き家にしたほうが良いかもしれません。

◆デメリット

買主にとっては購入費用とは別に初期投資が必要となってしまうので、築年数が古いなどの理由からリフォームが必要な物件は買い手が付きにくい場合があります。また空き家にするためには、入居者に立ち退いてもらう必要があるため、立ち退き料が必要となったり、立ち退きを拒む人がいればその最後の一人のために空室となっている状態で運用しなければならないというデメリットもあります。